第三批次集中供地开闸 现房销售利好购房者

土地市场是楼市的晴雨表。近日，多地迎来第三批次集中供地。作为今年最后一次集中供地，第三轮供地规则有何调整？是否会延续此前土地溢价率走低的现象？尤其是北京在第三批次集中供地时，有6宗地被设置了竞现房销售环节，这将对市场产生哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了采访了解。

土地拍卖门槛降低

第二批次集中供地刚刚落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、苏州、广州、福州等部分热点城市近期就迅速拉开了第三批次集中供地的帷幕。

结合多地发布的供地公告来看，相比于前两次集中供地，第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，让利润更有空间；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。

贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，具体来说，第三批次供地较第二批次的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。例如，在房企资质方面，南京降低了企业资质门槛，拿地资质从1级降至2级或3级，放宽了联合拿地的限制；在资金要求方面，苏州的保证金比例从第二批次部分宗地的50%下调至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下调至50%，而广州允许土地款分期支付，部分宗地将一个月内一次性付清总价的要求取消，调整成最长6个月内付清；在配建比例方面，部分城市减少了有配建要求的地块出让，如合肥第二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，而第三批次则有9宗地无此要求，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的，从第二批次的40%降至第三批次的30%，为房企留下一定的利润空间。

不过，许小乐指出，针对房企资金来源审核、土地溢价率不得超过15%，以及通过摇号、竞（定）品质方式确定竞得人等土地拍卖规则依然没有放松，这表明在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是关注重点。

更多优质地块释放

由于在第二批次集中供地时市场降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率、提高成交量，这些城市在第三批次时更有动力拿出优质地块供应，调动房企参拍的积极性。

许小乐对《中国消费者报》记者表示，从已公告的第三批次供地城市来看，成都、合肥、苏州、深圳、杭州等城市的核心区土地供应规模均有明显增加。以杭州为例，目前第三批次预公告的核心区供应规划建筑面积占比为39.0%，相比于第二批次的24.4%有明显上升。同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯住宅用地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。

北京也拿出核心区的优质地块参与第三批次集中供地。近日，北京土地交易市场发布的第三批次住宅用地出让公告明确，共计12宗地，土地总面积约62公顷，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城区的有7宗地，土地总面积约40.4公顷，占比为65%，其中，朝阳区有6宗，约26公顷，丰台区有1宗，约14.4公顷。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味着这是房企今年补仓的最后机会，预计22城第三批次集中供地的整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。同时，土地拍卖门槛的降低将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力，此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿，增强市场信心。

置业者点赞现房销售

在各地关于第三批次集中供地的公告中，备受关注的莫过于北京关于现房销售地块大幅增加的消息。

据记者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大兴黄村镇的地块是现房销售。虽然第二批次集中土地拍卖的整体过程较冷清，但是竞现房销售面积的该地块却是吸引房企争夺激烈的地块之一，最终竞现房销售面积达到54000平方米。也许是看到了置业者对现房销售的热情，在北京日前公示的第三批次12宗地块中，有6宗被设置了竞现房销售环节，尤其是很热门的朝阳区劲松街道地块，干脆就被定为全现房销售，也就是说，这个项目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能销售。而且，该项目的指导售价为10.66万元/平方米，与同区域二手房形成价格倒挂。

其他5宗被设置了竞现房销售的地块分别为朝阳区管庄1宗、房山区拱辰街道1宗、门头沟区永定镇2宗和密云区水源路南侧地块1宗。除房山区拱辰地块设置了竞现房面积的上限为31000平方米外，其他4宗地的上限均为全盘现房销售。

那么，现房销售对行业发展有什么影响？对于买房人来说，意义何在？合硕机构分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示：“现房销售具有划时代意义，因为相比竞共有产权份额、竞保障房、竞高标准建设方案等拍卖土地新招，只有竞现房销售面积是对房地产企业从拿地、生产到销售全流程都会产生直接影响的措施。”

记者发现，网友们对现房销售一致叫好。“家住大北京”表示：“所见即所得，可以让人真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。有可能会出现的情况是，品质好的项目大家争抢着要买，品质差的项目根本卖不动。”

“慧声找房”则认为：“货不对板、卖家秀变买家秀的情况会大大减少，有效规避了延期交房及烂尾风险，可以促使新房的质量整体提升。”

而开发商们面对现房销售的情绪则较为复杂，现房销售会对企业资金链造成巨大的压力。据记者了解，杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。

中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，北京现房销售目前仅作为试点，短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说，若有部分楼栋需现房销售，在统一政府指导售价下，将有利于控制房价的平稳。

合肥第三批集中供地：住宅实行毛坯交付，首次推出现房销售地块

据安徽合肥公共资源交易中心，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，合计28宗地块，出让总面积约为218.79万平方米，总起始价为277.41亿元。挂牌日期为9月13日至9月22日，9月23日9时开始宣布竞得人，愿意继续竞价的转入现场竞价。

本批次地块有两项新规，一是毛坯交付，二是试点现房销售。

商品住房须实行毛坯交付

公告显示，除蜀山区SS202210号地块实行精装交付外，本公告地块内的商品住房须实行毛坯交付，部分地块设置的商品住宅平均备案价格也均为毛坯价格。

据安徽网报道，安徽省清源房地产研究院院长郭红兵表示，限定毛坯交付可以减少购房纠纷，有利于合肥房地产市场稳定发展。安徽省房地产研究会秘书长汪远认为，现房销售将更有利于购房者科学、理性消费，同时很大程度上减少因为虚假宣传等导致的购房者维权事件。

一名房企人士向澎湃新闻表示，合肥市场整体健康，行业较好，在新房销售环节精装交付一定程度上因为房企的集采机制可以分摊部分成本，但装修标准也容易出现客诉纠纷。

出让文件显示，对于本批次地块，合肥市要求建设的商品住宅须根据《合肥市自然资源和规划局关于重新调整商住用地竞价方式有关事项的通知》要求，达到商品住宅基本品质标准。

本次公告地块均采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”的竞买方式。

转入现场继续竞价的，具体为：第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入投报高品质住宅建设方案阶段。

参加投报的竞买人需递交参加高品质商品住宅建设方案申请，评选委员会组织评分，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。

第三阶段：如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。

首次推现房销售地块

出让文件要求，蜀山区SS202210号地块实行精装交付，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，该地块不限价，即不设商品住宅平均备案价格。

位于蜀山区习友路与金寨路交口西北角的蜀山区SS202210号地块出让面积71.41亩，起始总价为12.84亿元。

这是合肥市首次出让现房销售地块。今年初，《合肥市“十四五”住房发展规划》提到适时开展商品住宅现房销售试点等信息。

8月13日上午，安徽省委常委、市委书记虞爱华主持召开全市房地产问题治理专题会议，研究部署有关工作。会议强调“必须强化商品房预售资金监管，守住不发生系统性风险底线”。会议同时提出，积极开展成品房销售试点。

有意参与此次土地竞拍的房企人士向澎湃新闻表示，该地块位置极好，该板块已经6年没有新的住宅地块入市，市场需求必定旺盛，不愁销路。尽管该公司资金没问题，今年已在多城获取地块，但本次参拍仍不考虑试点地块，主要是两年没现金流不敢赌，谨慎参拍。

多宗地块配建保障性租赁住房

本批次多宗地块需配建保障性租赁住房。

出让文件要求，配建保障性租赁住房应当相对集中、成幢连片、整体建设，并以整幢或整单元为基本单位，不足一单元的应在同一单元内按连续楼层集中布置。配建保障性租赁住房与商品住房统一规划，共享小区配套设施，统一物业管理。独立成幢的保障性租赁住房规划层数不得超过同项目商品住房的最高层数。

配建保障性租赁住房户型设计，建筑面积60-80平方米的两居室应当占70％左右、40-50平方米的一居室应当占20%左右、100-120平方米的三居室应当占10％左右。

出让文件要求，竞得人配建的保障性租赁住房，由房产主管部门指定单位按照住宅计容建筑面积2500元/平方米回购（毛坯），专项用于租赁住房，纳入市住房交易服务监管平台统一管理。

竞得人应当优先安排保障性租赁住房建设，在所有租赁住房主体结构封顶前，商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的80%。

第三轮供地拉开序幕，多城降低门槛吸引房企入场

临近年末，土地市场供应行至最后一轮。11月9日，福州也发布了新一批集中土拍的信息，共计33宗涉宅地块，起始价约136.44亿元，将于12月初进行。此前，包括济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等在内的多个城市已陆续披露了今年第三轮集中供地的信息。

在经历了第二轮的土拍的冷淡之后，第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低，如广州的部分地块取消了“限房价”，南京放宽房企的资质要求，苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等，旨在降低房企参与土拍的难度。

克而瑞预计，为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。

不过，已经完成了第三轮土拍的无锡，表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显。多位房企内部人士向第一财经表示，当前资金依然紧张，第三轮供地整体保持谨慎态度。业内也预计，“房企土地采购的意愿将长期下降”。

多城调低土拍门槛

调降入场门槛，成为第三轮土拍的一大特点。

11月初挂出集中出让公告的广州，在第三轮将推出17宗地块，总起价为434.1亿元。这其中有7宗地为第二批流拍地块再上架，并明显调低了出让门槛。有4宗地块下调起始价，番禺、增城两宗地块起始价虽未下调，但降低了配建要求，增加了可售货值。同时，广州第三批次供应中的南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。

此外，广州对部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。中指院指出，在房企融资难度升级，市场行情下滑，年底要结清工程款的当下，这将极大缓解房企短时间内资金压力。今年年底前仅需支付20%的保证金，提高了对房企的吸引力。

苏州在保证金方面也做出了让步，第三轮地块的保证金比率统一为30%，而在第二轮时，22宗地块中，仅有8宗地块保证金比例为30%，余下的多为50%。

南京拍地规则放松，一方面在于房企资质的要求从此前的二级甚至一级，降至当前三级及以上，更重要的是，第二轮供地中，有11宗地块要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求，而第三轮中取消了这一约束。

除了规则的变化，具体地块体量的调整，也会对企业购地产生影响。中指院指出，在北京的第二轮土拍中，“房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块，石景山区首钢园区和门头沟区永定镇均推出了两宗地块，其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块因无人报名被延期至下一批。”

上海在第三轮供地中便出现了这样的变化，供应的地块明显“缩小”。共计24宗宅地中，有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。其中，青浦朱家角地块总价低至5.3亿元。业内人士指出，总价较低的地块带来的资金压力也相对较小，对没有入帐的房企来说是个机会。

整体来看，亿翰智库研究总监于小雨认为，第三次集中供地的规则来看，确实有些城市出让放宽了拿地要求，预计这次除了国央企拿地外，不排除一部分此前发展平缓的本土企业有拿地的可能性，这部分企业熟悉当地市场、熟悉当地政府，且资金受限不大。

据中指院统计，超半数城市的宅地成交楼面价较首批集中供地时有所下滑，厦门、重庆、武汉较首批降幅分别达到32%、32%、23%；同时，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次则仅为6.5%。

10月76家房企零投资

各地降低拿地门槛的举动，在调动房企拿地积极性上，或能产生部分积极作用。

在准入门槛有明显降低的南京，某Top20房企一线投拓向第一财经传递了较为乐观的态度，“这次南京保证金比例下调到20%了，门槛降低，估计会比二批次热一些，”地块冷热差异会更明显，热门地块会比二批次热度上升一些。

“这批次取消了不得合作的限制，我们预计参拍家数会增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，这个时候用小股撬动大货值，还是比较合适的，既保利润，又有规模。”但在资金面整体较为紧张的情况下，“溢价率不会很高的”。

另一位身处合肥的全国性房企内部人士则表示，合肥第三轮供应的都是好地，滨湖新城还有5宗地块，“但据了解，现在还在做测算、准备报名的，就是一些央企国企，再加龙湖。”

也有一位国企背景的投拓人士向第一财经表示，接下来第三轮中有好机会就会拿地，并且也不局限在热点城市地区。

不过，房地产行业整体依然处于悲观情绪之中，对于拿地不太积极。

在上周进行的一场投资者交流会上，世茂集团管理层在谈及拿地问题时便表示，要优先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付，后续融资明显放松了才会考虑买地。

“近期和企业沟通交流下来，一致反馈第三次集中供地不会拿地，没钱的或者说是钱紧的，基本就是不拿。”某地产分析师向第一财经透露，“有点钱的，有两方面的顾虑，政策预期不明确，不敢拿；另外，马上年底要做漂亮财报，不能拿。”

小房企更是如此。一位长沙本地开发商向第一财经表示，第一轮拿了一块地，但第三轮不会拿地了，现在“没钱了”。

据亿翰智库监测，2021年10月，百强房企中，有76家房企零投资，无新增货值，企业投资力度持续下降，各梯队房企货值门槛皆大幅下挫，其中，TOP10房企门槛值为1659.4亿元，同比下降38%。

市场人士预计，房企谨慎拿地的态势将会持续。克而瑞研究中心表示，在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善，但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。

标普信评也认为房企土地采购的意愿将长期下降。“目前房地产调控政策在长期而言仍将持续，行业基调仍然是去杠杆，整体资金面将长期处于相对紧张的局面。因此，在资金面紧张的情况下，房企可能收缩土地采购支出以度过难关，土地购置意愿或将长期转弱。”

2022年合肥市农用地总面积有多少？

随着合肥2022年首场集中供地的结束，合肥2022年全年供地计划也随之曝光。2022年合肥全市计划供应涉宅地块113宗合计16408亩（含首次集中供地已出让地块，下同），是去年的两倍多，造城计划全面开启。

合肥集中供地规则调整！首提报高品质住宅建设方案

今天晚上，合肥市土地市场网发布了《合肥市国有建设用地使用权出让公告》。在公告中，合肥土拍正常再次进行了调整：自2021年8月20日起，我市市辖区和肥东县、肥西县、长丰县范围内公告出让的居住用地（含具有居住用途的混合用地）上建设的商品住宅，均应达到商品住宅基本品质保障标准。

包河区BH202104号、蜀山区SS202116号、蜀山区SS202117号、蜀山区SS202118号、新站区XZ202107号、新站区XZ202108号、瑶海区YH202105号、瑶海区YH202106号、瑶海区YH202107号、庐阳区LY202106号、庐阳区LY202107号、庐阳区LY202108号、经开区JK202110号、经开区JK202111号、经开区JK202112号等地块的拍卖方式为“价高者得 竞装配率 摇号”。具体操作方法为：

第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。此阶段竞得土地的，该宗地实施的商品住宅的装配率，由地块所在地政府、开发区管委会会同市城乡建设局负责监督落实。

第三阶段：竞装配率达到上限时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则摇号产生竞得人。

4、包河区BH202105号和经开区JK202113号地块，拍卖方式为：“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”，具体为：

第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。

参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请，在现场竞价后的第3个工作日下午16时前投报高品质商品住宅建设方案。

评选委员会按照《高品质商品住宅建设方案评审内容及评分标准》组织评分，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。

第三阶段：如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。

5、商品住宅基本品质保障标准为：

①.绿色建筑基本级；

②.住宅基座部外立面采用石材等富有质感、高品质的建筑装饰材料；

③.执行65%居住建筑节能设计标准；

④.符合合肥市海绵城市径流总量控制目标75%的要求；

⑤.预留充电桩安装条件，充电桩配建数量不低于规划停车位的10%；

⑥.建筑层高不低于2.9米。

6、关于配建保障性租赁住房的要求

①.配建保障性租赁住房应当相对集中、成幢连片、整体建设，并以整幢或整单元为基本单位，不足一单元的应在同一单元内按连续楼层集中布置，与商品住房统一建设标准，共享小区配套设施，统一物业管理。独立成幢的保障性租赁住房规划层数不得超过同项目商品住房的最高层数。

②.配建保障性租赁住房户型设计，建筑面积 60-80 平方米的两居室应当占70％左右、40-50平方米的一居室应当占20%左右、100-120平方米的三居室应当占10％左右。

③.配建保障性租赁住房项目的规划设计方案，应包含租赁住房所在楼幢的平面设计图。

④. 配建保障性租赁住房享有按照商品住房规划比例的车位使用权，本着就近安排的原则划定，在配建保障性租赁住房回购合同中明确。

⑤. 配建保障性租赁住房所在楼幢主体结构封顶后，支付至相应回购款的50%；竣工验收备案后，支付至相应回购款的80%；办理产权转移登记并移交后，支付至相应回购款的100%。

⑥.竞得人应当优先安排保障性租赁住房建设，在保障性租赁住房结构封顶前，商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的80%。

⑦.房地产开发企业配建的保障性租赁住房，由市房产主管部门指定单位按照建筑面积2500元每平方米回购，对竞得人不再予以奖补。