养老和医疗保健项目因项目发展定位、基础条件、区域经济社会发展环境和投融资环境的差异，采取不同的发展模式和发展战略。在项目实施层面，养老保健项目往往面临诸多实际问题。摆在你面前的通常是开发模式的选择。开发者首先需要回应和回答“应该用什么方法开发建设”、“如何选择产品类型和架构形式”等问题。

而定位关系到一个企业的生存和发展。在信息爆炸、养老事业飞速发展的今天，您想实现怎样的养老服务？一个房地产公司的老板可能会说“高端养老社区”，但似乎全国的老人都在这么说。要知道，根据定位的“双重定律”，顾客只能给两个品牌留下心理空间。任何在顾客心目中没有立足之地的品牌最终都会从现实中消失，而品牌的消失直接意味着组织的消失。你怎么能脱颖而出？

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养老健康项目产品定位

1、根据项目的市场消费群体定位

养老健康产业的一个重要特征就是以人为本，以老年人的需要和诉求为根本导向，围绕老年人的需求开发产品和服务。因此，由于服务对象的层次化需求，养老健康产业的项目定位和产品结构呈现层次化和差异化。

老年人通常被定义为 60 岁及以上或 65 岁及以上。随着人均寿命的提高和80岁以上老年人口的不断增加，老年人口的条件和需求差异也越来越明显。

因此，我们可以将老年人口分为两类：低龄老年人口和高龄老年人口。80岁以下的老年人属于低龄老年人口，80岁及以上的老年人属于高龄老年人口。这两组老年人的需求是不同的，甚至是完全不同的。

(1) 青壮年客户

相对年轻的老年人更注重休闲、文化、健身、旅游等。这种需求意味着两个方面：一是娱乐休闲配套设施的重要性，可能形成以年轻人和老年人需求为主的产业；二是对这类老年人组织的重视，要求项目重点开发建设交流和集体活动场所，以及相应活动的组织和服务提供。

(2) 高龄老年顾客

针对老年人的养老服务，分为三类。一是生活上的帮助，比如买菜买菜，去银行交水电费等，需要别人帮忙；二是生活照料，包括各种日常照料服务；另一个是医疗，甚至临终关怀。

此外，机构养老和居家养老的服务形式也有所不同。对于养老服务，也暴露出一些政策问题。例如，北京市有400多家养老机构，只有不到10%的养老机构能够兼顾医保和社保。

年龄阶段是划分养老服务客户群体常用的基本依据。但由于老年人身体健康状况差异巨大，年龄与实际身体健康状况不对称，实践中按年龄段划分养老服务对象往往与老年人的真实情况不符。比如有的老人虽然年纪大了，但是身体状况很好，还是需要一些年纪较小的老人享受的服务。

因此，现在经常采用评估老年护理客户身体健康状况的方法，然后根据评估结果将老年客户分为独立护理客户、半自理客户和全护理客户。

（一）自理老年客户

有时也称为活跃型老年群体，这部分老年人身体健康，需要享受充实的晚年生活和丰富多彩的文娱活动和人际交往活动。

(2) 半独立养老客户

在日常生活中，他们需要一定的帮助和照顾，但基本还是有生活自理的能力。他们需要的服务是生命辅助服务。

（三）全托养老客户

这类老年人口由于身体健康，需要生活上的全方位照料，以及特殊的医疗护理，甚至临终关怀。他们需要的服务主要属于生活照料和医疗照料。

2、根据项目养老形式定位

（一）居家养老类；（二）机构照料型；（三）社区照料型；（四）旅游养生类

在目前常见的养老项目中，有一类专门建设综合养老社区的开发模式。该类产品主要包括机构养老产品、社区养老产品和旅游养老产品。

二是在普通社区建设养老团体或老年公寓。这些产品主要是居家养老产品和社区养老产品。居家、社区配套养老项目、专门针对老年人的综合养老项目，随着老龄化程度的加深，要研究这几类项目比例的变化。

3.根据产品用途定位

（一）自住型养老

养老保健产品和服务主要用于满足老年人的自住和养老需求。

老年人到了一定年龄养生产品，在原来的普通社区生活了几十年，逐渐希望能找到一个环境干净优美、气氛安静祥和、设施先进便利的社区。，开始幸福的晚年。

这种现象在欧美发达国家尤为普遍。美国首批养老地产项目，如亚利桑那州太阳城，诞生于老年人和即将步入老年的二次购房（包括购买和租赁）浪潮中。

中国大陆有自己的情况。现阶段，受传统观念、老年人情感因素、福利制度不完善的影响以及高房价的制约，中国大陆老年人的二次置业需求并不强烈。

但随着年轻人收入的增加，房价与收入的关系逐渐理顺养生产品，以及年轻人出于照顾父母和长辈的需要而开始接受社区养老等养老方式，年轻人带动的老年置业也不会被忽视。

（二）投资租赁

这类养老保健产品和服务主要作为老年人理财和投资的对象而存在。

该产品对应的养老方式就是我们通常所说的“安居乐业”。老年人住房的使用方式一般有两种：一种是老年人购买房产，然后出租，获得收入作为晚年的生活来源；另一种是“住房反向抵押贷款”，也称“反向抵押贷款”。是指老年人以财产权抵押，定期领取一定数额的养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。老人去世后，银行或保险公司收回房屋的使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的重要补充。